3194 Sayılı İmar Kanunu Uyarınca Ruhsatsız Yapılar ve Sözleşme Sorumluluğu
Özet:
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesi uyarınca, bütün yapıların inşasına başlanmadan önce belediyeden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Bu hüküm, imar düzeninin korunması ve kamu güvenliğinin sağlanması açısından emredici niteliktedir. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılan yapılar, “kaçak inşaat” olarak kabul edilir ve bu tür yapılar üzerinde herhangi bir özel hukuk ilişkisinin ifasına devam edilmesi hukuken mümkün değildir.
- Ruhsat Zorunluluğu ve Hukukî Niteliği
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesi şöyledir:
“Bu Kanun hükümlerine göre, belediye ve mücavir alan sınırları içinde yapılacak bütün yapılar için belediyeden, dışında yapılacak yapılar için valilikten yapı ruhsatı alınması mecburidir.”
Ayrıca, Kanun’un 26. maddesi kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılarda uygulanacak ruhsat prosedürünü düzenlemektedir.
Bu hükümler uyarınca ruhsat, yalnızca bir idari izin değil; aynı zamanda yapının imar mevzuatına uygunluğunu belgeleyen hukuki bir araçtır. Dolayısıyla ruhsat alınmadan inşaata başlanması, kamu düzenine aykırı bir fiil teşkil eder.
- Ruhsatsız İnşaat ve Kaçak Yapı Kavramı
Yapıya ruhsat alınmadan başlanmışsa, ortada imar mevzuatına aykırı bir yapı var demektir. Ruhsat alınmamış veya alınan ruhsata aykırı yapılan inşaatlar “kaçak yapı” olarak tanımlanır.
Kaçak inşaat, sadece idari bir ihlal değil, aynı zamanda hukuken korunmayan bir durumdur. Bu sebeple, mahkemece imar kurallarına aykırılık, tarafların iddiasına bakılmaksızın re’sen (kendiliğinden) dikkate alınmak zorundadır.
- Ruhsat Sorumluluğu: İş Sahibi mi, Yüklenici mi?
Somut olayda, taraflar arasındaki sözleşmede yapı ruhsatının yüklenici tarafından alınacağına dair herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Ayrıca, yükleniciye bu hususta vekâletname verildiğine dair bir delil de mevcut değildir.
Bu nedenle, yapı ruhsatı alma yükümlülüğü kural olarak iş sahibine (idareye) aittir. Sözleşmede aksi açıkça düzenlenmedikçe, yüklenici ruhsat almakla sorumlu tutulamaz.
- Ruhsatsız İnşaatta Yüklenicinin Zorlanamayacağı ve Temerrüt Hali
Yapı ruhsatı alınmadan inşaata başlanmışsa, bu inşaat kaçak durumdadır. Bu durumda, iş sahibi idare tarafından yüklenicinin inşaatı sürdürmeye veya tamamlamaya zorlanması hukuken mümkün değildir.
Başka bir anlatımla, ruhsatsız inşaatların tamamlanması yükleniciye yüklenemez.
Dolayısıyla, işin süresinde tamamlanmaması, yüklenicinin temerrüdü (gecikmesi) olarak değerlendirilemez. Burada temerrüt sebebi, yüklenicinin iradesinden değil, idarenin ruhsat almamak suretiyle oluşturduğu hukuki imkânsızlıktan kaynaklanmaktadır.
- Sözleşmenin Feshinde Kusur ve İdarenin Sorumluluğu
Yukarıda açıklandığı üzere, ruhsat almadan inşaata başlanması veya ruhsatın alınmaması iş sahibinin (idarenin) kusuru niteliğindedir.
Kusur, genel anlamda hukukun tasvip etmediği bir davranış biçimi olarak tanımlanır.
Hukukun yapılmasını emrettiği bir şeyi yapmamak pasif (menfi) kusur,
Hukukun yapılmamasını emrettiği bir şeyi yapmak ise aktif (müspet) kusur olarak kabul edilir.
Bu durumda, yapı ruhsatı almakla yükümlü olan iş sahibinin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi pasif kusur oluşturur. Dolayısıyla sözleşmenin feshi hâlinde idare, kusurlu taraf olarak değerlendirilmektedir.
- Sonuç
3194 sayılı Kanun uyarınca ruhsat alınmadan inşaata başlanması imar hukukuna aykırıdır.
Sözleşmede aksi belirtilmedikçe ruhsat alma sorumluluğu iş sahibine aittir.
Ruhsatsız yapının tamamlanması yükleniciden beklenemez; bu durumda yüklenici temerrüde düşmez.
Ruhsat almayan iş sahibi idare, sözleşmenin feshinde kusurlu sayılır.